拿到了行政批复，高于2.80元/平方米·月的物业收费就可以终身“躺赚”？不可以！
16日，广州市增城区发展和改革局相关负责人告诉记者，该局已撤销8家物业公司收费批复，降低了7家物业公司的收费标准，近期仍有部分类似通知将陆续公布。这是近年来，广州各区中首次有价格部门如此大规模的对超一级物业服务收费标准进行成本监审的行动，它被行业认为是一个标志性动向。
一次公布了15家
从6月12日至6月30日，增城区发改局就低调在官网陆续发布了15条调整或撤销物业小区前期物业收费批复的通知。记者注意到，涉及到的15家物业小区中，有8家如盛基花园、丽江国际花园等是因为项目停工或没有销售而撤销批复，7家被降低收费标准的原因大致是“经本单位对该小区开展物业服务成本监审和评估，核定该小区在监审年度的物业服务成本低于广州市普通住宅一级物业服务收费标准（2.80元/平方米·月）”。
国璟花园
16日下午，记者在国璟花园物业服务中心看到，虽然墙上贴着的住宅收费标准还是3.10元/平方米·月，但前台工作人员表示，已经从7月起降为2.80元/平方米·月了。另有消息显示，广州院子小区物业费从每平方米3.5元降到了2.8元，奥园新誉府从2.9元降至2.6元。
上述通知中对降低收费的要求是，调整后的收费不得高于《广州市普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准》规定收费水平，通知自印发之日起执行，有效期至该小区第一次业主大会会议召开；第一次业主大会会议召开后，本通知自行废止。也就是说，撤销后，该住宅项目的物业服务收费标准不得超过广州市普通住宅一级物业服务收费标准（2.80元/平方米·月），具体收多少并没有规定。
墙上的收费标准还没来得及更改
超标收费要进行成本监审
增城市发改局相关负责人介绍，此次对小区物业收费标准的调整是根据2024年生效的《广州市发展和改革委员会 广州市住房和城乡建设局 广州市市场监管局关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》（穗发改规字〔2023〕9号）来进行的。该文件第9条规定，经市（或区）价格主管部门核定的超一级前期物业服务收费标准，作为该普通住宅前期物业服务收费的最高限价，试行五年。前期物业服务收费的具体标准，由建设单位与其依法选聘的前期物业服务人在最高限价的范围内依法确定。试行期满后，由有管理权限的价格主管部门开展成本监审和评估，作出维持或降低超一级前期物业服务收费的决定。建设单位与其依法选聘的前期物业服务人约定的前期物业服务标准，不得低于与建设单位申报超一级前期物业服务收费承诺的服务标准。如约定的前期物业服务标准达不到建设单位申报承诺的服务标准，有管理权限的价格主管部门可以认定建设单位未履行相关信用承诺，将相关信用信息推送“信用广州”网站向社会公示，并依法撤销超一级前期物业服务收费的决定。
官网文件
该负责人介绍，本次调整是区发改局联合各政府部门多次协商后决定的，主要依靠第三方的成本监审报告，只针对超一级收费标准的小区，政府指导价区间内的，无需报价格主管部门审批，属于建设单位与物业自主协商选择，在前期物业服务确定期间，开发商通过招投标等方式明确标准。在工作中始终坚持依法依规、实事求是，不搞一刀切，同时也充分考虑业主与企业的利益等因素进行综合评估。由于涉及的小区不少，区政府也考虑过若有企业撤场如何接盘的问题，不能牺牲业主的利益。他告诉记者，其实类似的行动之前广州其它区也有过，只是没有增城这次规模大。
一直有业主在为收费标准死磕
记者注意到，7月15日，增城御溪世家小区也发布了住宅物业服务费标准调整的通知，宣布服务费标准由原来3.2元/㎡/月调整为2.8元/㎡/月，而且收费标准执行时间是自2026年1月1日起执行，而增城区发改局关于撤销奥园新誉府前期物业服务收费的批复在5月18日就已经书面通知了小区物业公司。
有业内人士告诉记者，增城区有300多个小区，其中物业服务超一级收费标准的不到1/5，这大部分是在房地产开发热潮时出现的，与番禺区的情况相类似。当然，也有的物业虽然批复价比较高，但却没有实际执行，如奥园新誉府就一直没有收2.9元/㎡/月，而只是2.6元/㎡/月。有物业公司认为物业收费标准只与服务质量有关，不能说不在市中心就应该低。
增城业主们搜集的部分超一级收费标准小区
但更多的业主显然认为超一级的物业收费标准质价不符。不少业主向记者投诉，增城区作为广州东部边缘地区，离一线板块有一定的距离。他们广泛调查了解增城区部分楼盘（如：中新板块、新塘板块、荔城板块、朱村板块），其物业服务费普遍在 [2.8元 ～ 3.2元/平方米·月] 区间，相当于广州天河小区定价。部分物业服务严重背离服务内容与品质预期： 根据公示的服务标准，物业服务企业提供的服务内容（如：安保等级、清洁频次、绿化养护标准、公共设施维护、管家服务等）并无显著优于或等同于广州天河区收费较低的小区，甚至部分项目标准描述模糊或低于市场普遍水平。“质价不符”问题突出，高昂的收费与其承诺提供的服务价值严重不匹配。
业主们认为，当下物业纠纷的一个原因就是前期定价机制不透明，业主参与度为零：作为前期物业服务，其选聘和定价完全由开发商主导，广大业主在购房时处于信息不对称和被动接受的地位。定价过程缺乏公开透明的成本核算依据公示，业主对定价的合理性、成本构成毫不知情，更无任何协商议价的权利。这导致定价极易偏向开发商或物业公司利益，损害业主权益。
奥园中新城市天地的业主阿聪就是死磕物业收费标准的带头人之一。这几年，他多次恳请增城区发改局、住建局等部门对辖区的前期物业服务费标准的合理性、合规性启动行政调查和复核程序，要求物业企业及开发商公示物业服务费定价的详细成本核算依据，呼吁加强前期物业费定价监管，保障业主知情权与参与权。为此，他多次提起行政诉讼，要求相关部门履职及信息公开。
普睿数智广佛区域首席分析师肖文晓认为，作为负责物业管理收费审监的主管部门，增城区发改局本次主动作为，对不符合原有申报服务标准的小区物业管理收费进行调降，一方面是依法依规办事，另一方面顺应了相关小区居民的合理诉求和民意呼声，纠偏减负，主动承担责任的做法值得全市其它区域积极效仿。尤其是在过去几年房地产行业深度调整的背景下，由于房价下跌乃至项目亏本销售，开发商原来依靠销售环节利润帮补后期物业管理成本的做法举步维艰，甚至出现个别房企违规抽调物业资金帮补开发业务“反向抽血”的乱象，而不少暴雷房企的楼盘原来在销售阶段承诺的物业服务标准也早已名不副实，因此继续实施原有批复的收费标准已不适合，很有必要围绕物业管理收费是否合理开展一轮全市范围的大摸查。
南方+记者 项仙君
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