新华财经上海11月13日电 上海市杨浦区新江湾城板块的融信世纪江湾小区，近期因一场特殊的“价格联盟”引发市场关注。贝壳找房平台显示，该小区目前上架的13套二手房中，5套建面约93平方米的房源，挂牌价均统一调整为1460万元，折合单价约15.7万元/平方米。这种业主自发的集体定价行为，在当前以“以价换量”为基调的二手房市场中显得颇不寻常。
图为贝壳找房平台展示的世纪江湾小区二手房源
逆势抱团，底气何在？
融信世纪江湾小区的业主们敢于集体设定高价，核心源于小区扎实的价值基础与过往亮眼的价格表现。
历史交易数据显示，今年以来，该小区有3套近似面积二手房成交，单套成交总价区间在1275万元至1418万元之间，对应成交均价介于13.4万元/平方米至14.9万元/平方米。回溯更早的交易数据，在2022年8月，小区房价曾达到阶段性高点，彼时一套建面约68平方米的高楼层小户型成交总价达1356万元，折合单价高达19.9万元/平方米。
作为2018年开盘的次新房小区，融信世纪江湾的品质在板块内积累了良好口碑。从2018年9.23万元/平方米的开盘均价，到2020年底复产品13万元/平方米的售价，再到2022年二手房近20万元/平方米的高点，短短四年间单价实现翻倍增长，其价值成长性持续获得市场验证。
据行业人士介绍，教育资源是融信世纪江湾的核心价值点之一，小区对口的复旦二附校在杨浦区属于优质学区，为房产价值提供了重要支撑。除此以外，板块稀缺性也进一步强化了业主的信心。新江湾城作为上海市区唯一保留大面积原生态湿地的区域，拥有15万平方米的新江湾湿地公园等优质生态配套。板块内连续近两年无新房供应，因而供需关系的相对紧张也让业主对资产价值抱有信心。
“抱团保价”背后内外压力交织
尽管业主们对小区价值充满信心，但这场“价格联盟”在当前市场环境下，正面临着内外双重压力的现实考验。
最直接的矛盾在于挂牌价与近期实际成交水平的脱节。根据成交数据，当前15.6万元/平方米的挂牌单价，较今年9月底达成的最近一笔13.7万元/平方米的成交单价高出近2万元/平方米，溢价率接近15%。这一矛盾直观体现在了带看数据上，这5套房源多为今年年内上架，近30天内带看数仅为0至2次。
此外，周边新房的竞争压力也不容忽视，板块内距离不到3千米的新建住宅项目建发海宸，两期总计431套房源近日入市，一二期均价分别仅为11.1万元/平方米和11.6万元/平方米。对比融信世纪江湾小区而言，其不仅价格优势明显、房龄更新，大户型设计也更贴合改善需求，形成显著的价格倒挂。对于有意在新江湾城板块置业的购房者而言，同等区位下，新房的性价比优势或可吸收大部分改善需求，这让二手房的高挂牌价缺乏实际成交支撑。
“在‘四代宅’等新规项目的冲击下，新房市场对二手房形成了一定的分流。”正如克而瑞集团董事长丁祖昱所概括的，未来二手房市场中高改小区能否放量主要取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量。
板块长期供给格局的改变，也让“价格联盟”的存续充满不确定性。根据规划，新江湾城板块未来还有多宗住宅用地等待入市，这意味着板块长期新房断供的局面将被打破，二手房的价格压力或将持续增大。业内人士分析称，这种人为统一价格的做法短期内可能传递价格稳定信号，但长期来看，房价最终仍要回归市场供需和实际价值，单纯依靠业主抱团难以改变市场趋势。
再从内部来看，业主们的“保价联盟”也存在“囚徒困境”，即如果有个别业主因资金周转、置业需求等原因选择降价急售，统一的价格体系便可能迅速瓦解。贝壳平台显示，融信世纪江湾小区当前二手房挂牌房源中，同为热门户型的67平方米房源最低挂牌单价为13.7万元/平方米，并未参与价格统一。
“对于二手房市场而言，空头的力量来自新增挂牌，由于价格调整相较于新房更加灵活，面对供需失衡的压力，以价换量成为必然的选择。”国金证券首席经济学家宋雪涛表示。
市场转型信号显现
分析认为，从行业发展视角来看，业主“抱团保价”现象折射出楼市从高速增长向平稳调整转型期的市场心态。回溯过去数十年，房地产市场经历了长期单边上涨，房价的持续攀升让“买房必赚”的观念深入人心，业主群体也形成了“惜售待涨”的思维定式。但时移势易，房价单边上涨的时代已经结束，二手房市场正在加速进入“价值回归”的新阶段。
这种转型最明显的特征，是房产价值评价体系的重构。过去市场更关注房价的“增值空间”，而当前形势下，购房者更看重“居住价值”，价格越来越与房屋品质、配套资源、物业服务等实际价值挂钩。
政策层面的引导，也在加速市场的理性回归。2025年3月，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，在层高、隔声、通讯、供暖、电梯、配套等多方面加强了住宅建设要求。
以得房率这一购房者最为关注的指标为例，华泰证券分析师陈慎表示，从销售去化情况来看，新规产品去化情况要高于平均水平。根据克而瑞跟踪统计的70个实得率超100%的项目，7成以上的项目销售去化率都达到40%以上，其中18%的项目去化率到80%，29%的项目去化率约60%-80%。
“新规产品凭借更优的设计、更高的得房率和更强的市场匹配能力，正在成为带动成交和激活市场信心的主力。”陈慎说。
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